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Eine Immobilie verkauft man nicht jeden Tag. Vielen Menschen fehlt daher grundlegendes Wissen: Wieviel ist meine Immobilie wert? Wann sollte ich verkaufen? Wie läuft der Verkaufsprozess ab? Was bringt mir ein Makler? Wir machen Sie hier mit einigen Tipps und Hintergründen vertraut.
Immobilienwert bestimmen
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Wann lohnt es sich, eine Immobilie zu verkaufen?
Welchen Preis kann man für eine Immobilie verlangen?
Was bringt mir eine professionelle Immobilienbewertung?
Sollte ich die Wohnung oder mein Haus frei oder vermietet verkaufen?
Muss ich beim Immobilienverkauf Steuern zahlen?
Renoviert oder unrenoviert – wie verkauft man sein Objekt besser?
Wann lohnt es sich, eine Immobilie zu verkaufen?
Einen speziellen Zeitpunkt für einen erfolgreichen Verkauf gibt es nicht. Wer sein Objekt verkaufen will, kann jederzeit einen sehr guten Preis erzielen. Oftmals wird der Verkaufszeitpunkt durch die veränderte Situation des Eigentümers bestimmt: Erbschaften, Umzüge, Scheidungen oder berufliche Veränderungen machen es notwendig oder sinnvoll, eine Immobilie zu veräußern. Generell gilt natürlich, dass der Verkauf Ihrer Immobilie in einer wirtschaftlich guten Marktsituation einfacher verläuft. Wenn Sie den Zeitpunkt bestimmen können, sollten Sie auf eine Phase warten, in der sich Preise auf einem zyklischen Hoch befinden – bei niedrigen Zinsen und hoher Nachfrage. Im Jahresverlauf gelten als typische Verkaufsbeschleuniger die Monate von April bis Oktober. Schnell ist dann ein passender Käufer gefunden. Wollen Sie zu einem anderen Zeitpunkt verkaufen, sollten Sie neben den aktuellen Fotos zusätzlich auch Eindrücke aus den Sommermonaten vermitteln und z.B. die grüne Umgebung oder den Garten zeigen. Entscheidend ist übrigens nicht nur der Zeitpunkt selbst. Auch auf die Zeitspanne kommt es beim Verkauf an. Unter Zeitdruck schwächt man die eigene Verhandlungsposition. Ein Interessent, der die Zeitnot des Verkäufers ahnt, wird versuchen, den Preis zu drücken.
Welchen Preis kann man für eine Immobilie verlangen?
Natürlich möchte man eine Immobilie mit maximalem Gewinn verkaufen. Doch einfach einen hohen Preis zu veranschlagen, ist keine Garantie für Erfolg. Vor allem Eigentümer, die Ihre Immobilie ins Herz geschlossen haben und nicht unter Wert verkaufen möchten, bieten Ihre Immobilie oftmals zu teuer an. Das hat zur Folge, dass Interessenten die Immobilie wegen des hohen Preises meiden. Je länger sie dann im Angebot ist, desto mehr erscheint sie als Ladenhüter und muss womöglich zu einem deutlich niedrigeren Preis verkauft werden. Auch Informationsquellen aus dem Internet, Zeitungen oder kostenlosen Statistiken können zu unrealistischen Preisvorstellungen führen. Nehmen Sie solche Werte immer nur als Anhaltspunkt. Ein größerer Fehler sind schließlich Kaufpreise, die unter dem Marktniveau liegen. Hier ist ein schneller Verkauf zwar garantiert, Sie nehmen aber unnötige Verluste in Kauf. Wir empfehlen die objektive Bewertung einer Immobilie durch einen sachkundigen Makler. Auf Basis der Bewertung gehen Sie mit realistischen Vorstellungen in die Preisverhandlungen.
Was bringt mir eine professionelle Immobilienbewertung?
Wer seine Immobilie verkaufen möchte, muss den genauen Wert des Objekts kennen. Dadurch lässt sich vermeiden, dass der Preis deutlich über oder unter dem optimalen Wert angesetzt wird. Auf der Basis des Immobiliengutachtens führt der Makler dann mit dem Käufer ein faktenbasiertes Verkaufsgespräch. Klare Zahlen und Werte helfen auch, die Kaufverhandlungen zu verkürzen: Ihr Vorteil: Sie können Ihre Immobilie schneller zu einem marktgerechten Preis veräußern.
Eine Immobilienbewertung ist komplex. Sie basiert auf weit mehr als dem durchschnittlichen Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen oder Häuser. Unter anderem bestimmen folgende Kriterien den Verkaufspreis:
- Das Baujahr: Neubauten und “echte” Altbauwohnungen erzielen in der Regel höhere Verkaufspreise als Immobilien aus den 50er, 60er und 70er Jahren.
- Das Stockwerk: Erdgeschosswohnungen erlösen deutlich weniger als höhere Geschosswohnungen, denn in der untersten Etage sind das Einbruchsrisiko und die Heizkosten am höchsten. Meistens gilt: Je höher das Stockwerk, desto höher der Verkaufspreis.
- Außenbereiche, Einbauten und die richtige Zimmeranzahl: Terrassen, Balkone und Gartenbereiche aber auch Einbauküchen und Kamine führen zu höheren Verkaufspreisen. Ebenso lassen gefragte Wohnungsgrößen mit 3 bis 5 Zimmern den Wert steigen.
Sollte ich die Wohnung oder mein Haus frei oder vermietet verkaufen?
Sie können sowohl eine vermietete als auch eine unvermietete Immobilie zu einem guten Preis verkaufen. Während vermietete Immobilien eher für Kapitalanleger eine interessante Option sind, sind Privatpersonen eher an unvermieteten Eigentumswohnungen interessiert. Sie lassen sich daher deutlich einfacher und zu einem höheren Preis verkaufen. Bis zu 30 % mehr bringen freie Immobilien ein. Die Gründe: Ist das Objekt vermietet, gelten gesetzliche Vorgaben zum Mieterschutz. Bei einer vermieteten Wohnung kann man das bestehende Mietverhältnis nicht ohne Weiteres beenden. Ein lebenslanges Wohnrecht erweist sich als besonders problematisch. Lediglich Zahlungsrückstände oder eine Eigenbedarfsklage können das Mieterschutzgesetz vorzeitig aufheben. Genauso eingeschränkt ist der Immobilieneigentümer bei Mieterhöhungen. Gesetzliche Vorgaben sowie der Mietspiegel der Stadt bestimmen hier, was möglich ist. Achten Sie zudem darauf, vorhandene Mieter rechtzeitig über Ihre Verkaufsabsichten zu informieren.
Muss ich beim Immobilienverkauf Steuern zahlen?
Ein wichtiger Punkt beim Immobilienverkauf sind die Steuern – also die Frage, ob diese gezahlt werden müssen. Generell gilt: Liegen zwischen An- und Verkauf des Objekts weniger als 10 Jahre, könnte eine Kapitalerwerbssteuer fällig werden. Hinzu kommen Solidaritätsbeitrag und Kirchensteuer. Von der Steuerpflicht befreit ist der Verkäufer, wenn er die Wohnung entweder seit Bauende bzw. Kauf ausschließlich selbst bewohnt hat oder diese seit mindestens drei Jahren ohne Vermietung für den Eigenbedarf genutzt hat. Auch ausschließlich privat genutzte Ferienimmobilien sind nicht steuerpflichtig. Ob Sie als Verkäufer zur Kapitalerwerbssteuer verpflichtet ist, sollten Sie unbedingt vor dem Verkauf klären.
Renoviert oder unrenoviert – wie verkauft man sein Objekt besser?
Der erste Eindruck zählt, das gilt für Menschen wie für Immobilien. Vor allem, wenn Sie Ihre Immobilie in einer gehobenen Preisklasse anbieten, kann sich eine attraktive Präsentation bezahlt machen. Dafür ist eventuell eine Renovierung erforderlich. Anschließend werden zahlungskräftige Käufer umso lieber bei Ihrem Angebot zuschlagen. Zwingend erforderlich ist eine Renovierung aber nicht. Die Arbeiten kosten unnötig Zeit und Geld. Zugleich muss der Verkäufer die Ausgaben über einen höheren Verkaufspreis wieder kompensieren. Ob bei Ihrem Objekt eine Renovierung sinnvoll ist, kann Ihnen Ihr Makler sagen.
Was bringt mir ein Makler?
Checkliste für Verkäufer
Detaillierte Auflistung der notwendigen Dokumente für den Verkauf von Wohnimmobilien.
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Unser Ankaufsprofil
Wir kaufen auch Wohn– und Gewerbeimmobilien an im Asset-/Sharedeal.
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Ablauf Immobilienverkauf
Der Immobilienverkauf ist ein komplexer Prozess, durch den wir Sie partnerschaftlich führen.
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Kleines Glossar rund um den Immobilienverkauf
Auflassungsvormerkung
Der Begriff Auflassung steht für die Übertragung des Eigentums bzw. die Eigentumsumschreibung.
Die Auflassungsvormerkung ist die am häufigsten vorkommende Vormerkung in Abteilung II des Grundbuches: Sie sichert den Anspruch des Käufers auf Eigentumsübertragung bis zu seiner endgültigen Eintragung als neuer Eigentümer.
Die Auflassungsvormerkung dient also dem Schutz des Käufers und soll verhindern, dass der Verkäufer die Immobilie ein weiteres Mal verkauft.
Aufteilungspläne
Ein Aufteilungsplan ist nach § 7 Abs. IV WEG eine „von der Baubehörde mit Unterschrift und Siegel oder Stempel versehene Bauzeichnung, aus der die Aufteilung des Gebäudes sowie die Lage und Größe der im Sondereigentum und dem gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Gebäudeteile ersichtlich“ ist. Beim Verkauf einer Wohnanlage bspw. ist ein detaillierter Aufteilungsplan unerlässlich.
Der Aufteilungsplan grenzt also Gemeinschaftseigentum gegenüber Sondereigentum genau ab. Alle zu demselben Wohnungs- oder Teileigentum gehörenden Einzelräume sind mit der jeweils gleichen Nummer zu kennzeichnen (§ 7 Abs. IV S.2 WEG). So werden die Teileigentumsverhältnisse deutlich.
Dienstbarkeit
Die Dienstbarkeit ist ein dingliches Recht an einer fremden Sache. An Grundstücken lassen sich verschiedene Nutzungsrechte unterscheiden:
- Grunddienstbarkeiten (Wegerecht, Leitungsrecht)
- Beschränkt persönliche Dienstbarkeiten (Wohnungsrecht, Wohnungsbesetzungsrecht, Benutzungsrecht)
- Nießbrauch
Alle Lasten und Beschränkungen lassen sich im Grundbuch einsehen. Abteilung II im Grundbuch enthält alle Angaben zu Nießbrauch, Vorkaufsrecht oder Grunddienstbarkeit, die Grundpfandrechte stehen in Abteilung III.
Energieausweis
Grundsätzlich ist jeder Eigentümer, der eine Immobilie in Deutschland verkaufen, vermieten oder verpachten möchte, zur Erstellung eines Energieausweises verpflichtet, denn dieser ist durch die Energieeinsparverordnung (EnEV) vorgeschrieben.
Der Energieausweis veranschaulicht die wesentlichen energetischen Kennwerte eines Objekts und weist den Endenergiebedarf und den Primärenenergiebedarf in kWh/m2a aus. Das Objekt wird zudem der jeweiligen Energieeffizienzklasse (A+ bis H) zugeordnet.
Der Energieausweis ist verbrauchsorientiert, denn er basiert auf dem Energieverbrauch der Bewohner/Nutzer der letzten drei Jahre. Dazu werden vorrangig die letzten drei Energiekostenabrechnungen des jeweiligen Versorgers herangezogen. Der verbrauchsorientierte Energieausweis bezieht sich immer auf die energetische Gebäudenutzfläche, die von der tatsächlichen Wohnfläche abweichen kann.
Für Wohngebäude mit bis zu vier Wohneinheiten, die vor 1977 gebaut wurden, ist zusätzlich ein Energiebedarfsausweis vorgeschrieben. Für diesen Fall prüft ein Sachverständiger die baulichen Bestandteile des Gebäudes und bestimmt, wie hoch der Energieverbrauch des Objekts sein müsste.
Kleine Grundbuchkunde
Das Grundbuch ist ein öffentliches, amtliches Verzeichnis von Grundstücken. Es erfasst alle Eigentumsverhältnisse und mögliche mit dem Grundstück verbundenen Rechte und auf ihm liegenden Lasten. Für jedes Grundstück wird beim Amtsgericht ein eigenes Grundbuchblatt geführt.
Das Grundbuch besteht aus mehreren Teilen. Das Bestandsverzeichnis gibt Auskunft über Lage und Größe entsprechend dem Kataster. Dieses gibt die Gemarkung, Flur und Flurstück an. Anschließend folgen die drei Abteilungen.
Abteilung I definiert die Eigentumsverhältnisse. Neben den Eigentümern vermerkt die Abteilung I auch die Verteilung des Eigentums, bei Ehepaaren findet sich beispielsweise in den meisten Fällen der Zusatz „je zur Hälfte“.
Abteilung II listet die Dienstbarkeiten und Beschränkungen auf, die auf dem Objekt liegen. Dazu zählen unter anderem Wegerechte, Wohnrechte, Vorkaufsrechte und Ähnliches.
Abteilung III führt die Lasten auf: Grundpfandrechte, Hypotheken oder Grundschulden. Da eine Grundschuld nicht automatisch mit der letzten Rate des Darlehens gelöscht wird, kann diese eingetragen bleiben, obwohl keine Zahlungsverpflichtung des Eigentümers mehr besteht. Wechselt ein Darlehensnehmer im Rahmen einer Anschlussfinanzierung die Bank, muss die Grundschuld nicht gelöscht und eine neue Grundschuld eingetragen werden. Deutlich kostengünstiger ist eine Abtretung der Rechte aus der Grundschuld an die nachfolgende Bank.
Der Grundbuchauszug ist eine vollständige „Abschrift“ aller einem bestimmten Grundstück zugehörigen Grundbucheintragungen.
Instandhaltungsrücklage
Eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) bildet in der Regel eine angemessene Instandhaltungsrücklage, deren Höhe auf der Eigentümerversammlung durch Beschluss festgelegt wird (§21 Abs. 5 Nr. 4 WEG).
Die Instandhaltungsrücklage dient als Rückstellung, sowohl für künftig anfallende größere Instandhaltungskosten (beispielsweise einen Fassadenanstrich), als auch zur Finanzierung kurzfristig anfallender Reparaturen. Diese Rücklage wird in der Regel in Teilbeträgen mit dem monatlich von jedem Eigentümer zu zahlendem Wohngeld gezahlt. Über die Art der Anlage der Rücklagen entscheidet die Eigentümergemeinschaft durch Mehrheitsbeschluss.
Teilungserklärung
Die Teilungserklärung regelt die Eigentumsverhältnisse innerhalb einer Eigentümergemeinschaft (bspw. bei einem Mehrfamilienhaus).
Sie begründet das Wohneigentum als solches, weist den Räumlichkeiten ihre Nutzung zu und legt außerdem die Rechte und Pflichten der einzelnen Eigentümer fest. Die Zuordnung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum erfolgt hierbei nach den Vorgaben der Wohnungseigentumsgesetze.
Klassischerweise besteht die Teilungserklärung aus den folgenden Bestandteilen:
- Aufteilungsplan
- Abgeschlossenheitsbescheinigung
- Gemeinschaftsordnung
1) Im Aufteilungsplan (auch Teilungsplan genannt) wird das Sondereigentum vom Gemeinschaftseigentum abgegrenzt. Der Aufteilungsplan ist eine Bauzeichnung im Maßstab 1:100 eines Gebäudes, in dem nummerisch eine Trennung der Wohneinheiten vorgenommen wird.
2) Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist die Grundlage für die Bildung von Wohnungs- bzw. Teileigentum. Sie besagt, dass die gebildeten Eigentumseinheiten in sich abgeschlossen, d.h. räumlich voneinander getrennt sind.
3) Die Gemeinschaftsordnung regelt das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander unter der Berücksichtigung der Besonderheiten der jeweiligen WEG-Anlage. Sie dient somit als Verfassung und Grundordnung der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG).
WEG Protokolle
Das Wohnungseigentumsgesetz sieht vor, dass über die in einer Eigentümerversammlung gefassten Beschlüsse eine so genannte Versammlungsniederschrift (Protokoll) anzufertigen ist (§24 Abs. 6 Satz 1 WEG).
Meist wird das Protokoll durch den Verwalter erstellt (meist im Verwaltervertrag geregelt). Wichtig ist, dass im Protokoll neben den gefassten Beschlüssen auch die nicht zustande gekommenen Beschlüsse aufgenommen werden, also die betreffenden Beschlussanträge nebst ihrem negativen Abstimmungsergebnis.
Der Verwalter muss dann die auf einer Eigentümerversammlung gefassten Beschlüsse unverzüglich in die Beschluss-Sammlung eintragen. Diese Sammlung umfasst also alle jemals gefassten Beschlüsse.
Für einen Immobilienverkauf werden die letzten drei Protokolle der Eigentümerversammlung und die Beschluss-Sammlung für die Zeit davor benötigt.
Wirtschaftsplan
Eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) benötigt immer ausreichend finanzielle Mittel, um die Bewirtschaftung des Gemeinschaftseigentums sicherzustellen. Die Ausgaben werden durch jeden Wohnungsbesitzer anteilig getragen und zwar in Form von Haus- bzw. Wohngeld. Es handelt sich dabei um Vorauszahlungen auf die Kosten für das gesamte Wirtschaftsjahr. Jede WEG benötigt daher einen guten Wirtschaftsplan.
Der Wirtschaftsplan wird vom Verwalter einer Eigentümergemeinschaft jeweils für ein Kalenderjahr aufgestellt. Es handelt sich dabei um eine Prognose über die voraussichtlichen Kosten des Folgejahres. Voraussichtliche Kostenerhöhungen, feststehende Zusatzkosten oder zu erwartende Wohngeldausfälle werden hierbei durch Schätzung ermittelt.
Jeder Wohnungseigentümer erhält anhand des in der Gemeinschaftsordnung vereinbarten Verteilerschlüssels den hieraus resultierenden Beitrag als Einzelwirtschaftsplan ausgewiesen.
Wohngeld
Nach §16 II WEG ist jeder Wohnungseigentümer gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) verpflichtet, die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums sowie die Kosten der
- Instandhaltung
- Instandsetzung
- Verwaltung
- und des gemeinschaftlichen Gebrauchs
nach dem Verhältnis seiner Anteile zu tragen.
Die Höhe der monatlich zu leistenden Wohngeldzahlung (auch als Hausgeld bekannt) wird durch den Wirtschaftsplan festgelegt. Der Verwalter informiert die Eigentümer in der Jahresabrechnung über die anfallenden Vorschüsse des folgenden Kalenderjahres.
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